从清洁地板到驱动资产组合价值：人工智能将如何颠覆设施管理
人工智能可能成为推动新加坡建筑业主最终接受基于成果的合同的决定性因素。
多年来，设施管理（FM）领域从基于任务的合同向绩效挂钩模式的转变一直受到一个顽固问题的阻碍：如何公平地衡量成果。
不同行业对“紧急”事件的定义和标准各不相同，停机时间的阈值各不相同，客户满意度也难以量化。建筑业主担心成果无法被一致衡量，而运营商则苦于分散的数据流难以整合为对资产所有者清晰的行动建议。
结果是，大多数合同仍然类似于旧式的服务协议，以人力和规定性任务清单为基准。
服务提供商按日常清洁、每月空调滤网更换或确保95%的灯具正常工作来获得报酬。合规性通常通过日志、报告和检查来证明——这些流程看似严谨，但往往阻碍了效率提升，例如减少闲置空间的清洁频率，或在学期假期期间减少校园的制冷量。
传感器和物联网（IoT）设备的出现加速了劳动密集型安保和设施管理行业的自动化进程。
这是一次必要的演进。安保和清洁服务的成本不断上升，挤压了服务提供商的利润率，并为建筑业主带来更低的价值。
盛裕集团估计，到2028年的未来三年内，新加坡渐进式薪资模式的推广可能使这些成本增加15%至20%。再加上更严格的气候监管标准和对高性能投资级资产日益增长的需求，优化压力是巨大的。
人工智能（AI）提供了下一个重大驱动力，为管理运营设施创造更有效的方式——既适用于需要应对外包成本的服务提供商，也适用于需要控制运营支出的建筑业主。
从传感器到预测性智能
体育场馆、机场、医院和校园在过去十年中部署了传感器和物联网，以从基于时间、基于任务的合同模式转向保证设备正常运行时间或节能的模式。然而，该模式在很大程度上仍是被动响应的；维护工单在阈值被突破时触发，往往是在性能恶化已经开始之后。
如今，人工智能有望改变这一格局。凭借多年积累的传感器数据和维护日志，建筑管理行业正展望一个未来：预测模型可以在故障发生之前进行预测。通过分析振动、温度、压力、湿度和热成像数据，人工智能可以估算资产的剩余使用寿命，并提前预警风险。
这种预测性维护使合同能够超越传统的服务水平。与其规定“在两小时内修复故障空调”，合同可以保证绩效成果，例如将年度计划外故障限制在2%以内。
随着模型的成熟，人工智能还将建议最佳能源设置、自动调整舒适度水平，甚至根据占用率规划清洁时间表。
这些成果与建筑业主更广泛的业务目标相一致，包括通过碳减排和能效提升来满足气候监管标准，并确保建筑持续吸引投资者兴趣。高性能建筑通常以健康的入驻率为特征，并通过积极的租户评价（涉及安全、清洁和促进积极福祉的空间）来衡量。
人工智能作为战略性资产工具
真正的变革在于人工智能如何将基于绩效的合同从运营效率工具转变为长期资产规划的战略杠杆。通过持续收集和分析资产绩效数据——从能源使用和设备可靠性到入驻趋势——人工智能生成的洞察远远超出了日常维护的范畴。
这些洞察使业主能够就资产的下一次迭代做出基于证据的决策。这些决策可能表现为适应性再利用策略、资产提升计划，以及创造新的收入来源。
升级核心系统，如空调、照明和外墙，不仅能提高效率和用户舒适度，还能使物业获得溢价租金，而智能建筑升级和可持续性改造则能提升长期价值，并吸引注重可持续发展的投资者。
与此同时，业主可以通过引入屋顶太阳能、电动汽车充电位、数字广告，或以餐饮区、健康空间和灵活租赁模式等便利设施，将未充分利用的区域货币化。这些策略共同创造了新的收入机会，同时增强了租户留存率和整体投资组合绩效。
例如，预测模型可能揭示一台冷水机组虽然尚可使用，但未来五年内的维护成本将超过更换成本，从而促使一项资本投资，通过降低能源账单和减少碳排放来获得回报。占用率分析可能显示校园某栋楼长期利用不足，这为将其适应性再利用为联合办公、住宅或社区功能提供了有力依据。
通过这种方式，人工智能驱动的基于成果的合同在运营与设计之间创建了一个持续反馈循环，帮助资产所有者实现投资组合的未来适应性、优化生命周期成本，并使建筑更紧密地契合不断变化的业务需求和可持续发展目标。
然而，前期成本不可忽视。部署智能设施管理工具需要在硬件、软件和集成方面进行大量投资。
但与其将这些视为沉没成本，业主和运营商可以结构化基于成果的合同，使效率提升和成本节约为技术提供资金。较低的能源账单、减少的停机时间和延长的资产寿命都可以在双方之间透明地分享。
这种双赢模式统一了激励机制，确保业主和服务提供商都因长期绩效而获得回报，而不仅仅是合规性。
提升劳动力水平
教育和培训路径必须同步演进。
几十年来，设施管理一直是理工学院和大学建筑环境专业毕业生可靠的职业轨道。课程设置现在需要扩展到传统设施管理运营和工作场所安全的具体细节之外，纳入分析、数据素养、人工智能平台和数字孪生（建筑系统的虚拟复制品）管理。
工程学仍然是一门核心学科，为确保人工智能预测被正确解读提供了基础。
在这个新时代，设施从成本中心转变为战略资产，能够抵御成本上升、监管要求以及租户和投资者不断变化的期望。
作者是盛裕集团设施与资产管理高级总监
本文发表于《商业时报》，2025年9月9日