從打掃地板到提升資產組合價值：人工智慧將如何顛覆設施管理

人工智慧可能會成為促使新加坡建築物業主最終採納「成果導向合約」的關鍵因素

多年來，設施管理（FM）領域從「任務型合約」轉向「績效掛鉤模式」的轉型，一直受制於一個長期存在的難題：如何公平地衡量成果。

何謂「緊急」事件的定義因產業而異，停機時間的閾值各不相同，且客戶滿意度難以量化。建物業主擔心無法一致地衡量結果，而營運商則苦於面對零散的資料流，難以將其整合成可供資產所有者採取的明確行動。

結果是，大多數合約仍與舊式服務協議如出一轍，以人力數量和詳盡的任務清單為依據。

服務供應商會因每日清潔、每月更換空調濾網，或確保 95% 的燈具正常運作而獲得報酬。合規性通常透過日誌、報告和檢查來證明——這些流程看似嚴謹，卻往往阻礙了效率提升，例如減少對閒置空間的清潔，或在學期休假期間降低校園的冷氣供應。

感測器與物聯網（IoT）裝置的問世，加速了勞動密集型安防與設施管理產業的自動化進程。

這是一項必要的演變。安保及清潔服務的成本不斷攀升，不僅壓縮了服務供應商的利潤空間，也使物業業主獲得的價值隨之降低。

SJ集團估計，隨著新加坡逐步推行漸進式薪資模式，相關成本在未來三年內（至2028年）可能上升15%至20%。加上氣候法規標準日趨嚴格，以及對高績效投資級資產的需求日益增加，優化營運的壓力極為巨大。

人工智慧（AI）提供了下一個重要驅動力，有助於開創更有效的設施管理與營運方式，無論是必須應對外包成本的服務供應商，還是需要控制營運支出的建築物業主，皆能受惠於此。

從感測器到預測性智慧

過去十年間，體育場館、機場、醫院及校園已部署感測器與物聯網技術，從基於時間與任務的合約模式，轉變為能保證設備正常運作時間或節能效果的模式。然而，此模式在很大程度上仍屬被動式；只有當數值超過閾值時，才會觸發維護工單，而此時設備往往已出現性能衰退。

如今，人工智慧有望徹底改變這幅景象。憑藉多年累積的感測器數據與維護紀錄，建築管理業界正期待著一個未來——屆時預測模型將能在故障發生前便預先預測其發生。透過分析振動、溫度、壓力、濕度及熱成像數據，人工智慧能夠估算資產的剩餘使用壽命，並及早標示潛在風險。

這種預測性維護模式使合約能夠超越傳統的服務水準。合約不再僅規定「須於兩小時內修復故障的空調」，而是能保證具體的績效成果，例如將年度非預期的故障率控制在 2% 以下。

隨著機型日益成熟，人工智慧也將根據使用狀況，建議最佳能源設定、自動調整舒適度，甚至規劃清潔時程。

這些成果與建築物業主的更廣泛商業目標相符，其中包括透過減碳、提升能源效率來符合氣候法規標準，並確保建築物能持續吸引投資者的關注。表現優異的建築物通常具有穩定的入住率，其表現可透過租戶對安全、整潔且有助提升身心健康的空間所給予的正面評價來衡量。

人工智慧作為戰略資產工具

真正的轉變在於，人工智慧如何將績效導向合約從一項提升營運效率的措施，轉變為長期資產規劃的戰略槓桿。透過持續收集並分析資產績效數據——從能源消耗、設備可靠性到使用率趨勢——人工智慧所產生的洞見，遠遠超越了日常維護的範疇。

這些洞見能讓業主針對其資產的下一階段發展，做出基於實證的決策。這些決策可能以適應性再利用策略、資產增值計畫，以及開拓新收入來源等形式呈現。

升級空調、照明及外牆等核心系統，不僅能提升效率與使用者的舒適度，還能使物業有資格收取高租金；而智慧建築升級與永續改造則能提升長期價值，並吸引注重永續發展的投資者。

與此同時，業主可透過設置屋頂太陽能發電系統、電動車充電站、數位廣告，或推出以生活設施為導向的服務（例如美食廣場、健康休閒空間及彈性租賃模式），將閒置空間轉化為營收來源。這些策略綜合作用下，不僅能創造新的收入機會，同時也能強化租戶留存率，並提升整體物業組合的表現。

舉例來說，預測模型可能會顯示，某套冷卻系統雖然仍可繼續使用，但在未來五年內，其維護成本將高於更換成本，這將促使進行一項資本投資，而這項投資將透過降低能源帳單及減少碳排放來帶來回報。使用率分析則可能顯示某棟校區建築長期處於利用率偏低狀態，這將為將其改建為共享辦公空間、住宅或社區設施等適應性再利用方案提供更強有力的依據。

藉此，由人工智慧驅動的「成果導向合約」在營運與設計之間建立了一個持續的回饋循環，協助資產所有者打造具備前瞻性的資產組合、優化生命週期成本，並使建築物更能與不斷演變的商業需求及永續發展目標保持一致。

然而，初期成本卻是無法忽視的。部署智慧設施管理工具，需要在硬體、軟體及系統整合方面投入可觀的資金。

然而，業主與營運商無需將這些視為沉沒成本，而是可以制定以成果為導向的合約，讓效率提升與成本節省所帶來的收益，成為技術的資金來源。降低的能源帳單、減少的停機時間以及延長的資產壽命，皆可由雙方以透明的方式共同分享。

這種雙贏模式使各方利益趨於一致，並確保業主與服務供應商皆能因長期表現而獲得回報，而不僅僅是因符合規定而獲益。

提升勞動力素質

教育與培訓的途徑必須同步發展。

數十年來，設施管理（FM）一直是建築環境領域理工學院及大學畢業生的一條可靠職涯路徑。如今，課程內容將需要超越傳統設施管理運作與職場安全的基礎層面，進一步涵蓋分析學、數據素養、人工智慧平台以及數位孿生（建築系統的虛擬複製品）管理等領域。

工程學仍是核心學科之一，為確保人工智慧的預測能被正確解讀奠定了基礎。

在這嶄新的時代，物業設施已從成本中心轉變為戰略資產，能因應成本上漲、監管要求，以及租戶與投資者不斷演變的期望，確保具備長遠的競爭力。

本文作者現任 SJ Group 設施與資產管理部資深總監

刊載於《商業時報》，2025年9月9日